目前，中国高净值人群数值正维持两位数增长，海外房地产置业作为固定资产的形态，自然受到高净值人群实现资产多元化配置的选项之一。近年来，随着日本旅游立国的基调下，越来越多的游人到访日本、认识日本，日本房产永久产权，高租售比的的特性，也吸引了越来越多置业者的关注。

现在，手里有一两百万现金的中产阶级更倾向于一种稳定高回报的投资方式，但是如果在国内投资，投资方式不外乎于金融理财、投资房产、投资股票、存放银行这些，这些都不算一种保值甚至稳定增值的投资方式。投资海外房产便成为最近一种新型投资方式。随着欧美房产市场被炒高，况且距离远，信息不对称，存在大量水分，已不是投资首选；澳、新、加地广人稀，政府对于外国投资者逐渐有限制政策。

日本地少人多，房子面积较小，因此总价计算，购入门槛并不高

以一个2003年十多年楼龄，新宿区域的房子为例，日本房产的一般普通产品，为一室单位，该单位面积21平米，含有洗手间、厨房等配置，上市价格2530万日元（约合150万元左右人民币），房子面积（不含公摊）才21㎡，这就是日本市内长常见的小住宅产品的常规面积，一般面积从15㎡到30㎡不等。这是1R产品的常规面积。因此，按照这套单位尽管在新宿区域等繁华市区地段，总价约合大概150万人民币，单价按照套内面积参考计算为人民币7万元每㎡的水平。

日本房价历年升值情况

1991年，日本楼市决堤，房价一泻千里，造成巨大的房产泡沫。日本房产市场沉积近30年后逐渐复苏，回看日本房市过去5年持续增长，美国黑石集团耗资1900亿日元在东京市区购买5000多套住宅。过去一年，至少有价值数百亿人民币的中国私人资金挺进日本房产市场。随着日本的老龄化，很多房产业主由于年龄问题，逐渐把自己的房产便宜出售。抓住抄底机遇，是中国人一贯的作风。与此同时，2020东京奥运会城市基础设施建设预计投资总额1000亿美元，对比北京奥运会，中国人都可以预见增值潜力。

而经历全球的金融经济危机后，日本房产从2013年开始才缓慢开始增长，对于全球房产房价恢复的走势，可以说日本算是滞后的。其中，2017年上半年对比2016年同期全日本土地价格的增长率为6.26%，东京为8.94%、大阪为5.87%、京都为6.97%、北海道为5.51%。伴随着日本东京奥运会，以及日本近年GDP增长的走好，相信随着经济的发展，房价也会补回前期滞涨的情况重新走上稳健升值的方向。

租售比较高，一般4%-8%不等

日本的租金水平一直处于世界的前列，例如下图2016年全球房产市场租售比统计，大阪、东京的租售比均在全球前五的水平。除了房产的升值外，更能获取稳定房屋的租金回报，可以说是十分稳健的选择。而日本人一直有租用房屋的居住习惯，租赁时间也比较长，可是说租金收益是日本房产一个十分稳健的选择。

2016年东京23区和大阪的单间（1R住宅公寓为例子）为例，东京23区的一室租金平均水平在6-12万日元之间，也就是一室的公寓平均月租金折合人民币3600-7200元左右每月的租金水平。而大阪市的一室平均水平则在3万日元-7万日元之间，也就是一室的公寓平均月租金折合人民币1800-4200元每月的租金水平。

截止2016年，赴日旅游人数已超2,404万人，较2011年增加了将近3倍，过去每年游客平均增长率达50%。而伴随着旅游人数的大增，日本于2017年6月公布民宿合法化，以使用民宿解决酒店业负荷不足的问题，同时提供更好的旅游文化体验给到世界各地的游客。

旅游人数激增，以东京圈为首的东京，京都、大阪为首的关西地区、以及北海道，成为了2016年三大旅游目的地。在这些热门的旅游目的地，更趋生了一种新的置业方式——民宿经营，以获取更高的租售比的一种收益的方式。日本房产拥有永久产权、质量优质、设计精良，无限制外国人购置任何性质的产品，包括一手物业、二手物业，可以购买住宅、一户建、别墅、商铺、办公等各类型物业。同时，购置符合条件的房产，也可以进行贷款的办理，外国人士的贷款利率一般在2.5%-3%。

2017年东京都在全国平均地价排名中位列TOP1，上升率排名中位列TOP1，同比2016年上升8.94%，均价为94万3247円/㎡。而东京23区的地价均价为140万4483円/㎡，东京都的高价基本都集中在东京23区。

东京房价

从2007-2017年，近十年的不动产住宅价格指数变化，可以看到东京都住宅价格已经开始回暖，特别是从2013年开始出现了明显的上涨。再加上2020年东京奥运会的举办，投资者对东京的房产有很大的期待，让我们拭目以待。

东京房价  

永久产权，去日本投资房产其实是买地

日本房产是永久产权，去日本投资房产其实是买地，土地才是最值钱的。不论是赴日购买土地后请专业代理公司自行设计建造房屋，还是直接购买二手房产，都各自有其优势。无论是新房还是二手房，只要土地有价值，就会有增值潜力，所以不论新房还是二手房，投资房产的地理位置是非常重要的，在考虑购置日本房产时，应放在首位考虑。

东京房价  

由于利率低、易于获得贷款等，日本投资用住宅的价格从2013年开始大幅上涨。不过在东京都23区，价格上涨近10%的区分所有权住宅的平均收益率降至5.5%至6%水平。综合来说，如果想选择一个国家进行海外资产配置，基于日本的房产入门总价、市场价值升值的机会、稳定及较高的租售比，一定情况下可使用的金融政策，赴日置业是一个不错的选择。